相続登記はお早めに

相続登記とは相続に伴い不動産の名義変更をすることです。

少なくとも現行の法律では相続登記の申請は相続人の任意とされていますが、当事務所では早めの相続登記をお勧めしています。

相続登記を放置しておくことにより様々な問題が生じるからです。

1.不動産を売却するときに困るという問題

不動産を売却したいと思っても、不動産の名義が亡くなった人のままでは売却ができません。

そこで、売却が決まり、慌てて遺産分割協議をして相続登記をしようとするのですが、しばらく相続登記を放置していた場合、相続人の数が増加し遺産分割協議自体が困難になっているかもしれません。

遺産分割をしないで不動産をすべての相続人の共有名義にしたうえで不動産を売却することも可能ですが、売却のためには相続人全員の協力が必要となるため同じく困難を伴います。

これは頻繁に見られる問題で、せっかくの売却の機会を失いかねません。

2.遺言や遺産分割協議により、法定相続分を超えて不動産を取得しても、相続登記をしなければ第三者に対抗できないという問題

遺言や遺産分割協議によって相続人の一人が特定の不動産の所有権全部を取得したにもかかわらず、相続登記をしないで放置していたとしましょう。

この場合、登記簿上は被相続人の名義のままですから、外見上、その不動産は共同相続人の共有状態にあります。

もし、その状態のまま他の相続人の一人が借金の返済を怠ったりすると、債権者は代位によって不動産を共同相続人の共有名義にする相続登記を行い、返済を怠った相続人の持分を差し押さえる登記をするかもしれません。

遺言によって自分がこの不動産の所有権全部を取得していたんだと遅れて主張しても、あとの祭りです。

法定相続分を超えて取得した不動産の権利は、先に相続登記をしなければ第三者に対抗できないのです。

3.不動産の所有者(管理責任者)が曖昧になるという問題

人の死亡から30年も経過すると、その相続人の数は膨れ上がります。

相続登記をしないまま時間が経過すると、不動産はそれら多くの相続人の共有財産となり、ときには数十人で1つの土地や建物を共有しているような事案もあります。

すると、不動産の管理責任者が曖昧になって近隣の人たちに迷惑をかけたり、建物ならば解体にさえ苦労することもあります。

これらの理由から、相続が発生した場合は早めに相続登記を申請した方がよいと思われます。

相続登記のご依頼は司法書士に

相続登記を申請には煩雑な手続きを踏まなければなりませんし、大なり小なり相続や戸籍の知識が必要です。

ときには家庭裁判所での手続きを経る必要がある場合もあるでしょう。

そこで、当事務所では皆様の相続登記の手間ができるだけなくなるよう、相続登記の手続きを全般的に承っております。

山形県内の方はもちろん、他県にお住まいで山形県に不動産をお持ちの方からも、ご相談を受けて相続登記を申請しております。

ご相談の際は、お亡くなりになった方の「本籍地や住所を特定できる資料」、「固定資産税納税通知書」、「不動産の所在が分かる資料」等をご準備下さい。これらの資料がお手元にない場合でも、まずはご相談ください。

当事務所では、下記の表によって司法書士報酬を決定しております。

報酬が発生する項目 報酬額
①登記情報の閲覧調査 不動産1個につき
850円
➁戸籍等の証明書取得 1通につき
1,000円
法定相続情報一覧図 1通作成につき
5,000円
遺産分割協議書作成 1件につき
5,000円~
➄所有権移転登記 申請1件につき
30,000円~
報酬が発生する項目 報酬額
➅上申書等の書面作成 1通につき
5,000円
➆名寄帳の取得 1請求につき
1,000円
➇評価証明の取得 1通につき
1000円
➈相続財産調査、目録作成 被相続人1人につき
15,000円~
➉各相続人への通知 相続人1人につき
2,000円

※1 ➂法定相続情報一覧図の作成報酬は、当事務所で戸籍等の証明書取得を行った場合の料金です。

※2 ④遺産分割協議書に「不動産だけを記載する場合」や「特定の相続人が相続財産一切を包括的に取得すると記載する場合」は1通5000円ですが、知れている財産を個別に記載する場合は相続財産や相続人の数により変動します。

※3 ➄所有権移転登記の報酬は、遺産分割の仕方、不動産の個数、申請件数により変動します。

★上記には「登録免許税」「戸籍等の発行料金」「郵送料」などの実費は含まれておりません。なお、登録免許税とは登記申請の際に国に納める税金で、不動産の固定資産税評価額の0.4%の金額です。また、家庭裁判所での手続きが必要な場合は、別途、手続き報酬がかかります。

★お客様が戸籍等を取得された場合は、その分の司法書士報酬はかかりません。

🔳具体例

お客様が、土地1筆(評価額500万円)と建物1棟(評価額300万円)の相続登記を依頼され、料金表の➂と➅と➈を除くすべての項目について当事務所が行った場合の報酬額は、54,700円となります。(相続人の特定に要した戸除籍等が10通だった場合)※この他に登録免許税20,000円、証明書発行料金、郵送費等の実費が必要です。

相続登記 かんたん申込み

これより下では、司法書士に相続登記の代理申請をかんたんに申し込めるフォームを用意しております。

「依頼の申込み時点で料金の支払額を明確にさせたい」

「司法書士への依頼そのものをインターネット上で簡潔に済ませたい」

というお客様のご要望にお応えします。

通常の相続登記であるならば対応できますが、次に該当する場合はこの申込みフォームでは対応できませんので、司法書士に相談からお進みください。

  • 申込みフォームに入力するのは面倒だ
  • 相続人の中に未成年者行方不明者判断能力の低下がみられる方がある場合
  • 相続人の数が極端に多い場合
  • 海外に居住の方や外国籍の方が関係する場合
  • 法務局から「長期間相続登記等がされていないことの通知」を受け取られた場合
  • 相続人間で遺産分割について紛争が生じている場合

かんたん申込みフォームから相続登記をお申込みされた後は、次のように手続きが進みます。

1.お客様

相続登記の費用を自動計算し、申込みフォームからお申込み(本日)

2.司法書士

お電話を差し上げたうえで、お申込み情報をもとに委任状を作成し、お客様に郵送

3.お客様

委任状に署名押印のうえ、本人確認書類といっしょに司法書士に返送

4.司法書士

相続人および不動産の調査を行い、お客様に結果を報告

5.お客様

遺産分割協議を要する場合

電話や手紙により相続人間で遺産分割協議をし、司法書士に結果を連絡

お客様がお手紙により遺産分割協議を行われる場合は、当事務所にてその案内文書の作成のお手伝いをさせていただきます。

6.司法書士

遺産分割協議を要する場合

遺産分割協議書などの書類を作成し、相続人の皆様に直接郵送

7.相続人の皆様

遺産分割協議を要する場合

書類に押印のうえ、印鑑証明書、本人確認書類といっしょに司法書士に返送

8.司法書士

書類がそろい次第、代理人として相続登記を申請し、お客様に登録免許税の納付情報を伝える

9.お客様

最寄りの金融機関やネットバンキングで登録免許税を納付

10.司法書士

登記完了後、相続書類と不動産権利書類をお客様に郵送

11.お客様

費用をクレジットカードまたは銀行振込にてお支払い



下のフォームに入力することにより相続登記を依頼された場合のお見積りができます。

全国どの地域の方も同じ料金が適用されます。

【1】相続登記をする不動産の個数と所在する市区町村について教えてください。(必須)


※マンションでは、土地と建物の個数を区別して数えます。

3.不動産の所在の市区町村をすべて教えてください。(必須)


【2】相続人および遺産分割方法について教えてください
1.不動産の分割方法について指定されている遺言書の有無およびその種類を教えてください。

2.被相続人は、不動産を取得される人から見てどの立場の方ですか(必須)

3.どのように不動産を取得されますか(必須)

4.遺産分割協議書の要・不要、またその内容(必須)

【3】その他

【4】司法書士に支払う料金(報酬と実費)(税別)

(注意事項)
1.「司法書士に支払う料金」の他に「登録免許税」(不動産の固定資産税評価額の0.4%)を納めなければなりません。
2.「司法書士に支払う料金」には、司法書士報酬の他、郵送料、市役所に払う戸籍等の取得料金等の実費が含まれています。
3.司法書士に支払う料金は、お客様が入力された値が実際と相違しない限り、上記の見積額から変動することはありませんが、お客様の入力された値が実際と異なる場合は、実際の値をもとに当サイトの計算式で算出した価額がお支払金額となります。
4.どの地域にお住いの方でも、当申込みフォームから依頼された場合は、司法書士に支払う料金は同額となります。
5.「相続登記かんたん申し込み」から依頼をされたお客様は、当事務所に相続登記を依頼をされた他のお客様の料金と異なる場合(増または減)があります。請求料金の算定時期に違いがあるため、ご了承ください。
6.申込みの取消は、司法書士が登記申請をするまで可能ですが、お客様が委任状を送付された後は受任した事務の進行度合に応じて報酬および実費のお支払い義務が生じます。

以上の内容について理解したうえで相続登記を依頼される方は、以下ご入力ください。
(注意事項)3.のとおり、見積もり部分の入力数値がおおよその値であってもお申込みできます。

【1】お客様ご自身について教えてください。





【2】被相続人(不動産を所有されていた方)について教えてください。


【3】相談内容があればご記入ください。




これより下は、上記の申込みにあたっての注意事項と異なり、お読みになられなくても申込みに支障はありません。ただし、上述の用語の説明、各手続きの必要性、料金体系の意味などについて書かれてありますので、関心のある方はお読みください。

 目次

1.誰が相続人になるの?

個人が亡くなると相続人がその人の財産や負債を包括的に承継することになります。では、誰が相続人になるのでしょうか。

1.まず、被相続人が死亡した時に生存する子がいたならば、その子は相続人になります。実子だけでなく養子も含まれますし、被相続人が再婚者であれば、前の婚姻関係で生まれた子も相続人です。また、婚姻関係にない相手との間に生まれた子(認知が必要)も相続人となります。親の離婚や婚姻の有無で子供の相続権は差別されないということです。

2.被相続人の死亡以前に子が死亡している場合もあります。この場合は当該死亡した子の子(直系卑属)が相続人となります。これを代襲相続といいます。ただし、養子の場合、代襲相続できるのは養子縁組以降に生まれた養子の子に限られます。また、相続発生時に子も孫も死亡しているが曾孫が生存している場合は曾孫が代襲して相続人となります。(再代襲)

3.次に、被相続人の直系卑属がいない場合は、その直系尊属(父母、祖父母)で親等の近い生存者が相続人となります。

4.さらに、直系卑属と直系尊属ともに生存している者がいない場合は、被相続人の兄弟姉妹が相続人となります。この兄弟姉妹についても、相続発生時に兄弟姉妹がすでに亡くなっていた場合は、兄弟姉妹の子が代襲して相続することになります。なお、直系卑属の場合は再代襲ということがありますが、兄弟姉妹においては再代襲はありません。

5.そして、被相続人(亡くなった人)に生存している配偶者がいた場合、その配偶者は常に相続人となります。つまり、生存配偶者がいる場合は、上の1~4の相続人と配偶者が共同相続人となります。なお、被相続人の死亡時に離婚していた元配偶者は相続人ではありません。そこで、離婚すると相続人となれないため、離婚しないで我慢するという人が出てくるわけです。

2.戸籍の収集の必要性

相続登記においては法定相続人を特定しなければなりません。もちろん相続登記を申請する際に法務局の窓口で「A、B、Cの3名が相続人です」と口頭で言っても通用しません。相続人であることを証明する戸籍謄本や除籍謄本等が必要です。

では、どのような戸籍を取得すればいいのでしょうか。

不動産の所有者である父が死亡し、妻と子が相続人となる場合を考えてみましょう。

まず、被相続人(父)の戸籍を取得することになります。戸籍には被相続人の相続人の候補者(配偶者と子)が記載されているためです。90歳になって養子縁組をすることもありますので、被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得しなければなりません。

被相続人の生まれてから死ぬまでの戸籍謄本といっても、1通だけではありません。

現行の戸籍は「一つの夫婦とこれと氏を同じくする子」ごとに本籍地で編製されていますが、子が結婚するとその戸籍から除かれ、新婚夫婦のために新戸籍が編製されます。また、引っ越しに伴い本籍地を変更(転籍)すれば、従前の戸籍は除かれ、新たな本籍地にて戸籍が編製されます。また、法令の改正により戸籍が改製されることもあります。

このように、被相続人1人の出生から死亡までの戸籍は複数通数になります。それら複数ある戸籍を被相続人の出生から死亡に至るまで切れ目なく取得し、相続人の候補者(配偶者と子)の記載を探します。

次に、配偶者と子が判明したら、その子や配偶者の現在の戸籍を取得して、妻や子が生存しているかどうかを調べます。相続開始時に生存している妻や子は相続人であることが確定しますし、現在も生存していることも確認できれば遺産分割協議に参加できると判ります。

もし、調査の結果、相続開始時に子が死亡していた場合は、代襲相続する直系卑属がいないかを戸籍で確認します。

このように戸籍で相続人を順次特定していくわけですが、中には、被相続人の死亡時には生存していた(相続人であった)が、相続登記申請時には既に亡くなっているということがあります。二度目の相続が開始している状態です。これを数次相続といいます。

たとえば、夫が死亡して妻と子供2人が相続したが、相続登記を申請する前に妻も死亡してしまったという事例です。この場合は、妻の相続人が誰であるかも戸籍で調査しなければなりません。つまり、妻の出生から死亡までの戸籍謄本を取得することになります。ただし、夫との婚姻期間中の戸籍や妻の死亡時の戸籍はすでに取得しているため、妻の出生から婚姻までの戸籍謄本を取得すれば足ります。

数次相続でも上記のような例ならよいのですが、複数回にわたり数次相続が発生している場合、戸籍の通数はとても多くなります。段ボール箱に戸籍を入れて法務局に提出するようなこともあります。ちなみに、戸籍謄本等を取得する際に、市役所等に支払う料金は以下のとおりです。

戸籍謄本1通   450円

除籍謄本1通   750円

改製原戸籍1通  750円

3.長期間相続登記等がされていないことの通知

このページをご覧になっている方の中にも、法務局から「長期間相続登記等がされていないことの通知」が届いたという方があるかもしれません。

この通知書は、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に基づき、法務局から送付されているものです。日本各地にある土地のうち所有権登記名義人が死亡して30年以上経過したにも関わらず相続登記が行われていないものについて、国がその相続人の調査を行い、相続人たちの代表者に「長期間相続登記がされていない土地があること」を通知することによって、相続登記の申請を促しているのです。

現在、日本には長期間相続登記がされていない土地が相当数あります。それが特に問題視されるようになったのは、東日本大震災の復興事業においてでした。町の高台移転や堤防の構築を行う最中、その事業用地に長期間相続登記が行われていない土地が多数あり、用地買収が思うように進まなかったのです。

土地を買収するには、まず相続登記を行い、土地の所有権を有している者と売買契約を締結しなければなりませんが、長期間相続登記が行われていないために、一つの土地を数十人の相続人が共有している状態でした。このような土地の相続登記を行うには、大変な時間と苦労を要します。

長期間相続登記が行われていない土地があるということは、災害時の復興の妨げにもなりますし、国土の有効活用の障害にもなります。そこで、国が長期間相続登記が行われていない土地について、相続人の調査を行い、相続登記の申請を促しているのです。

長期間相続登記等がされていないことの通知」が届いた方については、すでに国が相続人調査を行い、「法定相続人情報」というものを作成し、法務局に保管してあります。相続登記を申請する際に、その「法定相続人情報」を提供することにより、相続人自身が何十通も収集しなければならない戸籍謄本の代わりとすることができます。大幅に相続登記の負担が軽減されています。

このように「長期間相続登記等がされていないことの通知」が届いた方は、戸籍の収集費用を抑えることができるため、その分相続登記の費用も通常の方法よりも低くなります。ただし、相続開始から30年以上も経過している場合ですから、相続人の数が多いことが予想され、その分、遺産分割協議に苦労するかもしれません。

4.遺産分割協議とは

相続人が特定できれば、次に相続人全員で遺産分割協議を行います。

民法では、「相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する」(民法898条)と定められており、相続開始時点では相続した不動産や車は相続人全員の共有の状態になっています。みんなで共有している状態では利用したり売却するのに不便です。そこで、相続財産の共有状態を解消して、「不動産は母に、預金は子供に」と具体的に分配することを遺産分割といいます。

遺産分割方法の決定は、相続人全員の協議によって行います。たとえば、相続人全員の話し合いによって「すべての不動産は相続人Aが相続する」との合意があれば、Aさんがすべての不動産を承継します。

そして、その合意内容を書面に表したものが遺産分割協議書です。相続登記の申請の際は、この遺産分割協議書を添付書類として法務局に提出します。

遺産分割協議で注意しなければならないのは、相続人の行為能力の有無です。たとえば、相続人の1人が未成年者である場合、未成年者は遺産分割について行為能力を有しませんので、法定代理人である親が未成年者に代わって遺産分割協議に参加しなければなりません。しかし、相続の場合、親も共同相続人の1人であることが多く、遺産分割協議において子と親の利益が相反するため、親は子の代理人として遺産分割協議に参加できないことが多いと思われます。

この場合は、子のために特別代理人を立てて、特別代理人が遺産分割協議に参加することになります。この特別代理人は、家庭裁判所に申立てて選任してもらいます。

他にも、相続人の中に判断能力の低下がみられる場合や不在者がいる場合にも、遺産分割協議をするには、家庭裁判所に法定代理人の選任申立てをする必要があります。

このようなときは、「相続登記かんたん申込みフォーム」では対応できませんので、まず「司法書士に相談」から進んでください。

5.遺言書がある場合の相続登記

遺言書がある場合の相続登記は、戸籍の収集や遺産分割といった点において上述のものと変わってきます。

1.自筆証書遺言がある場合

自筆証書遺言とは、被相続人が自筆にて遺産の分割方法を指定している遺言です。すでに被相続人が遺産分割方法の指定をしているため、相続人間で遺産分割協議をする必要はありません。よって、相続登記の申請にあたり、遺産分割協議書の提出を要しないのは当然のことです。

その分、相続登記が簡潔になるようにも思われますが、自筆証書遺言の場合、家庭裁判所において検認を受けるという手続きが必要となります。

自筆証書遺言の検認とは、家庭裁判所において遺言書の方式その他の状態を調査確認し、後日における偽造・変造を防止し、その保存を確実にすることを目的とする手続のことです。

家庭裁判所に検認の申立てをすると、裁判所書記官から、申立人とすべての相続人に検認期日の通知がされます。そして、期日に参集した申立人と相続人の前で、遺言書が開封され、遺言書の方式や内容等が確認されます。そして、その内容を裁判所書記官が調書に記載します。

なお、通知を受けた相続人が検認の期日に参加しなかったとしても検認は有効に行われますので、遠方に住んでいる相続人が検認期日に参加できないとしても問題はありません。

この検認手続きを行わないで遺産を分配したり家庭裁判所以外で遺言書を開封した場合は、5万円以下の過料に処せられる場合ありますので、ご注意ください。

また、相続登記においては、検認手続きを経た自筆証書遺言でなければ用いることができないという点も重要です。

そして、検認手続きの申立てには、やはり相続人を特定するための戸籍謄本類を集める必要があり、家庭裁判所での手続き自体にも1月半ほどの時間を要するため、自筆証書遺言による相続登記は時間がかかることが通常です。

2.公正証書遺言がある場合

公正証書遺言とは、公証役場において作成した遺言です。この場合も被相続人が遺産分割方法を指定しているため、相続人間で遺産分割協議をする必要はありません。また、自筆証書遺言と違って、家庭裁判所での検認手続きも不要ですし、被相続人の生まれてから死亡までの戸籍謄本を取得する必要もありません。被相続人が亡くなったことと相続人が生存していることを証明する戸籍謄本だけで足ります。

よって、公正証書遺言の場合は、自筆証書遺言の場合や遺言書がない場合と比べて、相続登記を速やかに済ませることができます。

※「相続登記かんたん申込み」では、遺言書の有無に関係なく対応しております。ただし、「遺言がない場合」「自筆証書遺言がある場合」「公正証書遺言がある場合」で料金に差が生じます。

6.相続登記の登録免許税

相続登記を申請する際に登録免許税として、不動産の固定資産税評価額の0.4%の税金を国に納めなければなりません。具体例を挙げると次のようになります。

例1)固定資産税評価額が1000万円の不動産を所有していた方が亡くなり、相続登記をする場合は4万円の登録免許税となります。

式:1000万円×0.4%=4万円

例2)固定資産税評価額が1000万円の不動産の持分2分の1を所有していた方が亡くなり、その持分について相続登記をする場合は2万円の登録免許税となります。

式:1000万円×0.5×0.4%=2万円

ただし、相続登記の登録免許税には、次のような二つの免税措置があります。

1.個人が相続により⼟地の所有権を取得した場合において、当該個⼈が当該相続による当該⼟地の所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは、当該個⼈を当該⼟地の所有権の登記名義⼈とするために受ける登記については、登録免許税が課されません。

2.市街化区域外の土地で市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち、不動産の価額が10万円以下の土地の相続登記を受ける場合においては、登録免許税は課されません

お客様の場合が免税措置に該当するか否かは司法書士にお尋ねください。

7.法定相続情報証明制度

法定相続情報証明制度とは、法務局に対し、相続関係を証する「戸籍謄本等」と申出人が作成した「相続一覧図」を提出することにより、登記官がそれを確認して認証文つきの法定相続一覧図の写し(A4の1枚の用紙)を交付してくれる制度です。

この法定相続一覧図の写しは、各種の相続手続きにおいて、法定相続人が誰であるかを証明する書面として使用することができます。

しかも、法務局におけるこの制度の利用料金は無料です。

この制度ができるまでは、相続人が相続手続きを行う場合は、必ず相続関係を証明するために戸籍謄本類をもって法務局や銀行等で手続きを行わなければなりませんでした。

一口に相続関係を証する戸籍謄本類といっても、場合によっては相当の枚数になります。まさに戸籍の束です。提出した戸籍類を還付してもらえるのならばよいのですが、還付してもらえない場合は同じものを何枚も揃えなければならず、金銭面でも大変でした。

一方、この法定相続一覧図の写し1枚があれば戸籍の束を提出するのと同じ効果が得られます。この制度により相続手続きに要する相続人の負担が大きく軽減されているように思います。

※必要に応じて、法定相続一覧図の写しは何枚でも交付してもらえます。

お気軽にお問い合わせください。023-665-5744営業時間 am9:00-pm6:30(日曜を除く。祝日は営業)

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