不動産の登記情報を見ていると、大正や昭和初期に設定された抵当権の登記が抹消されずに残っているものをみかけることがあります。

特に農村部の不動産に多くみられるように思います。飢饉があってやむにやまれず土地を担保にお金を借りて耐え忍んだ過去があったのでしょうか。

そして、返済だけで精一杯で、抵当権の抹消登記まで考えが及ばず、抵当権の登記が残ってしまったのでしょう。

このような抵当権を休眠担保権といいます。

大正や昭和初期の貨幣価値は現在よりも随分小さいため、被担保債権の額は数十円や数百円といったものですが、休眠担保権が不動産売買や借入れの妨げとなることがあります。

このような昔の抵当権の登記を抹消するにはどのような方法があるでしょうか。

 

1.抵当権者との共同申請による抹消

まず、抵当権者やその相続人の所在が分かる場合に、それらの方々の協力を得て抹消する方法です。抵当権者が解除してもよい言っているのですから、当然、抹消することができます。

しかし、大正や昭和初期の抵当権において抵当権者の多くは個人です。そして、ほとんどの場合、登記簿上の抵当権者は亡くなっており、その相続人が抵当権を承継しています。

そこで、相続人全員の協力を得て抵当権を抹消することになるのですが、抵当権が設定されたのが80年、90年も前のことですから相続人が大人数になっているかもしれません。

それでも相続人一人一人に丁寧に説明して相続人全員から実印での押印と印鑑証明書をもらうことにより、抵当権の抹消ができます。

これには大変な時間と労力が必要です。

この方法により、抵当権の抹消ができればよいのですが、抵当権の設定は80年、90年も前のことですから、抵当権者の所在が分からない場合もあるでしょう。この場合には、次の供託利用の方法による抵当権の抹消を行います。

2.供託利用の方法による抹消

不動産登記法では、休眠担保権(被担保債権の弁済期から20年を経過したもの)の抵当権者が所在不明の場合、その被担保債権の元本と利息と損害金の全額を供託することにより、不動産の所有者が単独で抹消登記を申請できると定められています。

この方法によるには、第1に抵当権者の所在が不明でなければなりません。たとえば、登記簿上の抵当権者の住所のみでは抵当権者(またはその相続人)の所在を確認できないような場合です。

そして、第2に被担保債権の元本と利息と現在までの遅延損害金の全額を供託する必要があります。大変な額になると思われるかもしれませんが、実際にはそれほど大きな金額にはならないことが多いです。

たとえば、大正5年に500円を年1割の約定で借りて土地に抵当権を設定したとしましょう。そして、平成31年にその債権の元本・利息・損害金を供託して抵当権を抹消する場合は、6000円ほどの金銭を供託するだけで済みます。

使える要件がそろっているならば、この方法は休眠担保権の抹消にとても便利です。

一方、抵当権が設定されたのが現在とさほど貨幣価値の変わらない40年ほど前で、抵当権の被担保債権額が数百万円という場合があります。こうなると供託利用の方法では、高額の供託金を納めなければならず、現実問題として難しいと思われます。

また、40年ほど前の抵当権者は個人であることは稀で、多くは法人です。そして、40年も経過していれば、その法人がもう存在しない場合もあります。別の法人に抵当権が承継されるのでもなく、法人格が消滅しているような場合です。

そのような場合でも手元に債権証書と返済の領収書が残っていればまだよいのですが、それも残っていないとなると抵当権抹消登記に相当の手間と費用が必要となります。

いずれにしても時間の経過した抵当権を抹消するのは大変です。返済が終わったらすぐに抵当権の抹消登記を申請するのが一番よいと思われます。

休眠担保権で困っておられる方がありましたら、当事務所にご相談ください。