所有権移転登記（売買） – 細川司法書士事務所

不動産の売買

司法書士は、不動産売買において、売主と買主の権利を守るために重要な役割を果たしています。

高額な取引である不動産の売買では、買主による「代金支払い」と売主による「名義変更に必要な書類（権利書等）の提供」が同時に行われます。（同時履行）

そうしなければ売主または買主のどちらかがリスクを負うことになるからです。

たとえば、先に買主が代金を支払い、後日、売主が不動産の名義変更に必要な書類を提供する約束だったらどうでしょうか。

「代金を払ったのに、売主は権利書や印鑑証明書を提供してくれないかもしれない」というリスクを買主は負担しなければなりません。

買主は、名義変更に必要な書類を受け取るまでは心配でたまらないでしょう。

逆に、先に売主が権利書などの名義変更に必要な書類を提供し、後日、買主が売買代金を支払う約束だったらどうでしょうか。

今度は、売主が、「権利書と印鑑証明書を渡してしまったけれど、代金を受け取れないかもしれない」というリスクを負担することになります。

この場合、売主は代金を受け取るまで気が気ではないでしょう。

そこで、不動産の売買においては、代金の支払いと登記に必要な書類の提供とが同時に行われるのです。

司法書士は、この不動産取引を円滑に進める役割を果たします。

まず、司法書士が決済に立ち会うときは、目の前の売主および買主について本人確認を実施します。

これが非常に重要です。

たとえば、不動産の所有者でない者が、自分は不動産の所有者であると騙して不動産を売却しようとしていたらどうでしょう。

そんな相手に代金を支払っても、買主は不動産を取得できません。

代金の支払い後に売主に処分権限がないと分かれば大変なことになりますので、司法書士は売主の本人確認を徹底して行います。

世の中には悪意を持った人間がいて巧妙な手口で近づいてくることがあるのも事実です。用心に越したことはありません。

また、本人確認の際は、売主が意思能力を有するかについても十分に確認する必要があります。

たとえ売主の親族が付き添っていても、売主本人に意思能力がないと思われる場合は、司法書士は取引を中止せざるを得ません。

なぜなら、意思能力を喪失している本人は自覚のないうちに財産を失うことになりますし、買主は将来に向かって大きなリスクを負うことになるからです。

たとえば、取引に付き添っていなかった売主の別の親族が売買契約のことを知り、本人の意思能力がないことを理由に契約の無効を主張するかもしれません。

民法には「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする」と定められており、買主は取得した不動産を失うことになるかもしれません。

取得した不動産が土地で、すでに建物を新築していたらどうでしょうか。。

そのような事態を予防するため、司法書士は売主の意思能力についても確認します。

そのうえで、司法書士は売主から提供される書類に不備や漏れがないかについて即座に確認します。

買主が代金を支払って場を解散した後に書類の不備が判明し登記ができないとなっては大変なことになるからです。

場を解散してしまった後では不備を修正できず、買主は代金を支払ったのに名義変更できないということになるかもしれません。

売主・買主が会しているその場で確認を終えなければならない不動産決済において、書類の確認に時間をかけていたり不備が後で見つかるようでは、円滑な取引に支障をきたします。

不動産売買における決済への立会は、不動産登記や売買契約に精通している司法書士だからこそできる業務といえるでしょう。

当事務所では、不動産売買について代金決済の立会と登記申請を承っております。

まずはご相談ください。

当事務所では、下記の報酬表に従い、手続き報酬を算定しております。

※１　不動産の個数や評価額（責任の軽重）によって変動します。

★上記には、登録免許税、郵送料、交通費等は含まれておりません。

★不動産売買についての司法書士費用は、原則、買主様の負担となります。（本人確認情報の作成は売主様負担です。）

★不動産売買に際して、名義人の住所変更登記や抵当権抹消登記を必要とする場合は、原則、売主様の負担となります。