事前通知と本人確認情報

不動産の売買契約をして、売主から買主への所有権移転登記を申請するにあたり、売主は「登記済証」または「登記識別情報」を提供しなければなりません。

通常、「登記済証」または「登記識別情報」は所有権登記名義人本人しか所持していないため、法務局はそれらの提供を受けることにより処分権限を有する者から登記申請がされていることを確認できます。

ところが、登記名義人が「登記済証」または「登記識別情報」を紛失していたり、もともとそれらが発行されていない場合があります。

そのような場合であっても、一定の手続をとることにより所有権移転登記が可能となります。

その手続きは、主として「事前通知制度」と「資格者代理人作成の本人確認情報の提供」の2種類があります。

■事前通知とは

「登記済証」または「登記識別情報」を提供しないで所有権移転登記が申請された場合、法務局から登記名義人(売却する権限を有する者)の登記簿上の住所にあてて書面が郵送されます。これを事前通知といいます。

「あなたによってこのような登記が申請されましたが、間違いありませんか」と確認する内容の書面です。

そして、その書面に対して、一定期間内に登記名義人が申請したことに間違いない旨を申し出ることにより、所有権移転登記がなされます。

こうすることによって、登記名義人になりすました者によって申請された登記を防いでいるのです。

しかし、当然ながら、この事前通知制度では売主が期限内に申出をしなければ登記が行われません。

売買契約を締結したものの、買主は安心して売買代金を支払うことはできず、事前通知では不都合が生じます。

そこで、「本人確認情報の提供」による方法があります。

■本人確認情報とは

売主が「登記済証」または「登記識別情報」を提供できない場合に、司法書士等の資格者代理人が本人確認を行い、登記名義人本人からの申請であることを証明する情報を提供して登記申請を行う場合があります。これを本人確認情報といいます。

資格者代理人から本人確認情報が提供された場合、登記官がその内容を相当と認める限り、事前通知がされることはなく、所有権移転登記が行われます。

同時履行を要求される不動産取引においては、「登記済証」または「登記識別情報」を提供できない場合の本人確認情報提供による方法は有用ですが、この方法はリスクをともなうため、本人確認情報の作成については司法書士に高度の注意義務が課されています。

ここは、司法書士が専門家としての責任を最も問われるところであり、万が一のために当事務所でも賠償責任保険に加入しています。


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