中間省略登記について

不動産登記の権利に関する登記においては物権変動の過程を忠実に公示することが要請されます。そのため、一部の例外を除いて、物権変動の過程に反する登記申請は却下の対象となります。

たとえば、AさんがBさんに甲土地を売った後、BさんがCさんに甲土地を売ったとします。これにより、甲土地の所有権はAさんからBさん、BさんからCさんと順次移転します。

この権利変動を登記記録に表すためには、まずAさんからBさんへの所有権移転登記をし、次にBさんからCさんへの所有権移転登記をしなければなりません。

ところが、このように2回の所有権移転登記をすると、それだけ登録免許税がかかってしまうため、Bさんへの移転登記を省略して、直接AさんからCさんに対し所有権移転登記をすればいいのではないかと考える人があります。

しかし、登記実務において、このような登記(中間省略登記)は、認められていないのです。

不動産登記法では、権利に関する登記を申請する場合には、申請人は申請情報と併せて「登記原因を証する情報」(権利変動過程を記載した書面)を提供しなければならないとされています。

よって、「登記原因を証する情報」が正確に記載されているかぎりにおいては、法務局において、申請された登記が中間省略登記であるか否かは明白となります。つまり、虚偽の「登記原因を証する情報」を提供するでもしないかぎり中間省略登記はできないということです。

次に、これと似ているようであって、まったく違うものに、「第三者のためにする契約」をして所有権移転登記を行う場合や、「契約上の地位を譲渡」をして所有権移転登記を行う場合がありますので、それらについても知識を整理しておきたいと思います。

第三者のためにする契約

第三者のためにする契約とはどのようなものなのでしょうか。

第三者に対する契約について民法537条に次のようにあります。

➀契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。

➁前項の規定において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。

簡単に言えば、第三者のための契約とは、契約当事者以外の第三者に直接所有権を取得させる契約のことです。具体的に見てみましょう。

まず、契約当事者であるAさんとBさんが甲土地について契約をします。通常の売買契約では、「BさんがAさんに代金を支払うことと、AさんからBさんに甲土地の所有権が移転すること」を約しますが、第三者のためにする契約では、AさんとBさんが「BさんがAさんに代金を支払うことと、Aさんから第三者のCさんに甲土地の所有権が移転すること」を約します。契約の当事者はAさんとBさんであり、Cさんは第三者です。

そして、Cさんが、「AさんとBさんの契約のとおり、Aさんから甲土地を譲り受けます」と意思表示をした時に、AさんからCさんに甲土地の所有権が移転します。

AさんとCさん、若しくはBさんとCさんの売買契約があってCさんが所有権を取得するわけではなく、AさんとBさんの契約の効力によりCさんが所有権を取得するのです。

この場合は、一時的にもBさんが甲土地の所有権を取得するわけではありません。直接、AさんからCさんに所有権が移転しますので、AさんからCさんへの所有権移転登記のみで物権変動の過程を忠実に表したことになります。前述の中間省略登記とはまったく異なります。

買主の地位の譲渡

契約上の地位の移転については、民法第539条の2に「契約の当事者の一方が第三者との間で契約上の地位を譲渡する旨の合意をした場合において、その契約の相手方がその譲渡を承諾したときは、契約上の地位は、その第三者に移転する」となっています。

これは、契約当事者の一方が、その契約の当事者である地位を第三者に譲渡することで、譲渡人の契約上の権利義務の一切が譲受人に移転します。

この契約上の地位の移転は、原則として、契約当事者と契約上の地位を譲受人の三者間の契約によってなされます。また、契約の地位の譲渡人と譲受人の二者間における譲渡契約であったとしても、他方契約当事者の承諾があれば、契約上の地位は移転するものとされています。知らないうちに契約の相手方が変わってしまっては不測の損害を被りかねませんので、他方契約当事者の関与を必要としたのです。

具体的に見てみます。

AさんがBさんに甲土地を2000万円で売りました。ただし、Bさんが売買代金を支払うまでは、甲土地の所有権はAさんに留まるものと約しました。

ところが、その後、Bさんは甲土地を要らなくなったので、甲土地を欲しいと言っているCさんに買主の地位を100万円で譲渡する契約を締結しました。(BさんとCさんは買主の地位の売買をしたであって、BさんはCさんに甲土地を売ったのではありません。)

売主であるAさんは、後でそのことを知りましたが、Cさんのことは以前からよく知っており、買主の地位の譲渡を承諾しました。それにより、買主の地位がBさんからCさんに移転したことになります。

買主の地位の移転は、改めてAさんとCさんが売買契約をするのではなく、当初のAさんとBさんの契約の性質のままで買主だけがCさんに変わったことになります。

そして、買主となったCさんが、売主のAさんに当初の約定どおりの売買代金2000万円を支払うことによって、Aさんに留められていた甲土地の所有権がCさんに移転します。

この場合も、実体上、Bさんは一度も甲土地の所有権を取得していません。直接、AさんからCさんに所有権が移転していますので、AさんからCさんへの所有権移転登記のみで、物権変動の過程を正確に表したことになります。よって、これも前述の中間省略登記とはまったく異なります。

兎にも角にも、権利に関する登記実務では、実体上、どのように物権変動が生じたのかを正確に把握し、それをそのまま登記することが必要であるということです。

ちなみに、不動産登記でも表示に関する登記においては、不動産の現況を正しく登記することを目的とするため、不動産の状態がどのような過程をたどって現況に至ったとしても、その過程を登記に表す必要はありません。現況だけを登記すれば、その目的は達成されるからです。